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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

??12月22日,國務院全文公佈《不動產登記暫行條例》(下稱《條例》),並明確自2015年3月1日起施行。據悉,國土資源部正在起草《條例》的操作細則。《條例》明確,由國土資源部負責指導、監督全國不動產登記工作,要求國土資源部會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺,確保國傢、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

??“《條例》出臺是房地產調控從之前交易環節調控轉變到存量環節調控的重要標志性事件。對百姓來說,《條例》意味著公民擁有房屋情況將實現‘全透明’。借助《條例》,政府的稅基未來將逐漸從交易環節過渡到持有環節,財產稅的二次分配將更加明顯。”中原地產首席分析師張大偉分析稱,《條例》出臺對市場走勢影響較大或將加速房產稅的落地出臺。

??12月22日,國務院全文公佈《不動產登記暫行條例》(下稱《條例》),並明確自2015年3月1日起施行。國土資源部政策法規司副司長魏莉華就建立不動產統計登記制度的意義進行闡述,那就是“建立不動產統一登記制度,有利於更好地保護不動產權利人的合法財產權,保障不動產交易安全,維護正常的市場交易秩序。”由此可見,不動產登記條例的出臺對於市場的主導意義是非常大的。

??對於今年樓市政策的變化,中原地產首席市場分析師張大偉曾總結認為,目前樓市已經進入到今年以來第三波刺激樓市熱潮。第一波是從上半年開始的41個城市紛紛松綁限購;第二波則是在松綁限購後,各地紛紛要求銀行松綁限貸,最終在9月底央行發佈信貸新政;此後,刺激樓市進入到第三波,即各地增加購房補貼,調整稅費政策,要求公積金降低首付等。三波的樓市政策調整都不僅僅是短期的救市行為,而是房地產回歸市場化的證明。

??“限購”大松綁

??自去年開始,城鎮化建設就像是一張大餅在引誘著房地產行業。在今年3月末,國務院發佈《國傢新型城鎮化規劃(2014-2020年)》。規劃提出,未來,我國將推進以人為核心的城鎮化,並提出到2020年,常住人口城鎮化率達到60%左右、城鎮化格局更加優化、城市發展模式科學合理等具體目標。

??6月底呼和浩特取消限購在全國范圍內帶來瞭一股“松限”浪潮。從7月開始,各地就已經擺脫過往扭扭捏捏的姿態而加入到風風火火的“松限”運動中來。7月10日濟南跟風對新房和二手房限購政策全面放開,不管本地人還是外地人在濟南買房都沒有套數的限制。這也意味著,在濟南實施瞭三年多的限購政策將正式退出房地產市場。隨後,海口也發佈一份為“海府辦(2014)148號”的文件,是由海口市人民政府辦公廳下發。文件中指出,從即日起中止執行商品房限購政策,不再要求購房者提供住房套數證明。

??央行松綁限貸不僅使得各地商業貸款開始放寬,公積金貸款也開始松綁。10月9日,住建部、財政部和人民銀行也聯合印發瞭《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》。對公積金貸款業務進行調整,涉及合理確定貸款條件、適當提高首套貸款額度、推進異地貸款業務、提高貸款服務效率等多項措施。10月29日國務院再強調促進住房消費,放松公積金支付房租條件,中央層面對公積金政策放松的指示已經十分明顯。據中原地產市場研究部提供的統計數據顯示,截至目前,已有濟南、蘇州、南京、武漢、貴陽、長春和成都等超過30個城市對公積金貸款政策進行不同程度調整。光是在本月不到半個月的時間裡,就有煙臺、杭州、南京等城市公佈瞭相關新政,對公積金進行“松綁”。

??10月11日,《廣州住房公積金個人購房貸款實施辦法》獲住房公積金管委會通過,隻需要再經過廣州市政府審批同意後就能實施。也就是說,如果這個辦法實施,廣州將迎來史上最嚴厲的公積金限貸政策。新的辦法規定,不能兩次使用住房公積金貸款,即已經使用過一次公積金貸款的購房者,不得再申請公積金貸款。

??限購松綁潮中廣州未動

??除瞭限購以外,另一個更加受市場關註的因素“房貸”在政策上也似乎看到瞭松動的苗頭。從9月22日下午,一則“首套房認定標準放松”、“隻要房貸餘額還清都算首套房”的網絡傳聞頓時使得整個市場沸騰瞭起來。而這個傳聞在國慶前夕就得到證實。

??城鎮化開啟新藍海

??8月7日,佛山市對房地產市場限購進行調整,將限購對象從原來以“傢庭”為單位調整為以“個人”為單位。據介紹,將原規定佛山本地戶籍居民傢庭擁有2套住房後實行限購,調整為佛山戶籍居民個人擁有2套住房後實行限購;將原規定非佛山戶籍居民傢庭必須提供在佛山本地的社保或納稅證明才擁有購房資格,調整為非佛山戶籍人員在我市未擁有住房的憑身份證可在本市購買一套住房。

??記者瞭解到,自2007年10月1日我國開始旅行《物權法》,其中第十條規定“國傢對不動產實行統一登記制度”。但是由於不動產登記職能分佈到不同部門,加上各個部門、各地登記系統之間差異較大,不動產統一登記制度出臺面臨各種現實困難。特別是在房地產領域,由於住宅產權登記體系分裂,未實現全國聯網,各部門、各地登記內容也不統一,使得房地產調控部門較難掌握傢庭或個人住宅產權分佈狀況,一定程度造成房地產調控政策缺乏針對性,較難避免住宅用地計劃與市場需求脫節,進而引發樓市供求關系明顯錯位。

??對於2014年房地產市場而言,限購的松綁無疑是最有力的政策推動。從今年年中開始,一場規模非常大的“松限”大潮就已經拉開。直至現時,不僅大部分的二三線城市已經放開瞭限購,而且一些一線大城市也在開始“微調”。而限購的松綁也為市場帶來瞭一定的活力。有分析認為,限購的松綁為市場的清庫存起到瞭關鍵的作用。

??根據這個新政策,上海市可以享受優惠政策的普通住房,應同時滿足以下條件:一、五層以上(含五層)的多高層住房,以及不足五層的老式公寓、新式裡弄、舊式裡弄等;二、單套建築面積在140平方米以下;三、實際成交價格:低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下,坐落於內環線以內的低於450萬元/套,內環線與外環線之間的低於310萬元/套,外環線以外的低於230萬元/套。按照現時國內的規定,房屋能否被認定為普通住宅,關系到契稅、營業稅等主要稅費的繳納。而上海普通住宅標準放寬,會讓部分交易的稅費有一定程度的減免,降低交易成本。

??瑞安房地產發展有限公司執行董事鄧嘉華就指出,城鎮化的內涵之一是農業轉移人口的市民化,沒有城鎮化之前,對房地產的需求要依賴於人口的增加或者住房的老化,而城鎮化則會帶來很多剛性需求,這是對房地產企業最大的機遇。“城鎮化水平快速提升階段,也是房地產增量規模快速擴張階段。”他認為城鎮化過程中,城鎮成為政策、資金的密集區,必然釋放大量土地,產生很多需求和機會,對房地產企業的機遇也很大,比如承擔一級二級土地開發,工業園區建設,住宅、商業配套建設等。

??9月30日下午央行正式出臺“認貸不認房”新政,除首套房貸款利率調整為貸款基準利率的0.7倍外,對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的購房者執行首套房貸款政策。對已取消或未實施“限購”措施城市擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的購房者,也放開限貸,首付款比例和貸款利率由銀行審慎把握。

??其中從廣州流出的購買力更成為市場的主要支撐。據世聯地產的數據顯示,8月佛山一手住宅成交13593套,環比漲84.9%,創單月成交新高,住宅均價9336元/平方米,環比漲5%。記者發現,佛山取消限購後,廣州客進入佛山置業的比率變高,主要集中在廣佛交界區域,而高明、三水區市場變化要比其餘三區熱度要低。廣佛交界的樓盤因為受到廣州客戶及外地購房者的青睞,成交有明顯的上升。

??不動產登記條例出臺回歸市場主導

??對於今年樓市政策的變化,廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲認為,加大改革力度和釋放改革紅利是方向。按照他的觀點,改革對於房地產市場來說,應該適當市場松綁,前幾年的行政措施經濟盡快地退出市場,讓市場發揮作用,讓長效機制調控市場。2010年4月國務院文件要求,商品住房價格過高,上漲過快,供應緊張的地區,地區人民政府可根據實際情況,采取“臨時性措施”,在一定時期內限定購房套數,這是限購政策的來源。“現在過去4年半時間,我們先不評論效果如何,今天來說已經跟4年前的市場狀況發生瞭很大的變化,無論在供求關系,還是價格的變動方面都有很大的變化。所以我們從今年4月份起,廣東省房協在多個場合都有這個呼籲,采取限購和限價的地方政府應該逐步的退出限購限價政策。”

??調控政策一覽

??6月26日,呼和浩特全面放開一二手房限購。內蒙古呼和浩特市人民政府辦公廳出臺《切實做好住房保障工作促進全市房地產市場健康穩定發展的實施意見》。意見要求,取消商品房銷售方案備案制度,居民購買商品住房(含二手住房)在辦理簽約、網簽、納稅、貸款以及權屬登記時,不再要求提供住房套數查詢證明。

??城鎮化提供大量住房需求

??9月30日,央行、銀監會聯合出臺《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》(下簡稱《通知》),放松瞭對與自住需求密切相關的房貸政策,並鼓勵銀行通過發行MBS和期限較長的專項金融債券等籌集資金以增加貸款的投放。一直以來,國內的房地產市場都被認為是“政策主導”的市場,每當有新的政策出臺都會被簡單地歸納為“救市”或者“壓市”。而此次這個被業內稱為“930”的樓市員林市房屋貸款新政卻被區別對待,不少專傢們都認為“930新政”並不是政府短期的救市行為,而是回歸市場化的證明,樓市市場主導的回歸將為樓市迎來新的機遇。

??目前中國城鎮化率已達51.27%,據有關方面的統計,未來10年中國城鎮化水平升至60%,中西部城鎮可能成為未來新型城鎮化的主力。數字顯示,2000年到2010年,中國城市化率從36.22%提高到49.68%,提高瞭13.46個百分點,新增城鎮人口約2億餘人。這部分人口的住房需求是個龐大的數字,假設人均住房面積為30平方米,那麼2億人口的住房需求量將達到60億平方米。

??隨著時間推移,松綁限購、限貸已經不再是二三線市場的“專利”。隨著“松限”之聲在各地響起,一線城市也開始坐不住瞭。11月13日,上海市住房保障和房屋管理局發佈瞭《關於調整本市普通住房標準的通知》,調整瞭該市關於普通住宅的認定標準,該標準將自11月20日起執行。這被業內稱為“上海樓市新政”。

??限購放松也為房地產市場迎來瞭今年以來難得的機遇。以佛山為例,在8月初松綁限購,僅一個月一手住宅成交量就翻倍增長。

內容來自sina新聞

??合富輝煌首席分析師黎文江認為,限購限制住瞭購房者的購買力,唯一能扭轉局勢的辦法就是解除限購,降低二套房的首付比例。他分析稱,一線城市明年將會放開限購。

??按照央行、銀監會聯合出臺的《通知》,首先就大幅放寬瞭對首套房的認定。《通知》規定對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的傢庭,購買2套房時貸款按首套房認定,這與此前傳聞的認貸不認房政策相符。比較超預期的是,《通知》規定:“在已取消或未實施‘限購’措施的城市,對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的傢庭,又申請貸款購買住房,銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。”其次,在房貸利率方面,《通知》規定首套房最低首付款比例依然為30%,但貸款利率下限下調至貸款基準利率的0.7倍。

??12月19日,住建部部長陳政高在全國住房城鄉建設工作會議上表示,明年要準確把握房地產市場運行中出現的新情況、新問題,積極應對,促進房地產市場平穩運行。展望明年,陳政高表示,隨著新型城鎮化的推進,相當數量的新市民的住房問題還沒有解決,相當數量的城市居民對改善住房條件還有新的期待。自去年末就已經廣受人們關註的城鎮化建設已經成為房地產行業未來發展的新藍海。

??與去年地方松限會遭遇中央“制約”相比,今年地方政府的限購松綁行為卻似乎得到“默許”。而這也使得這股“松綁限購”的浪潮愈演愈烈。隨後,南京、武漢等也紛紛加入到其中。據媒體統計,今年以來全國各地開啟樓市限購令“松綁”模式,本輪調控中出臺限購令的46個城市,如今僅剩北上廣深以及三亞5城堅守,其他41城均已陸續松綁。

??限購松綁有力促“清庫存”

??住建部政策研究中心主任秦虹曾經分析認為,《國傢新型城鎮化規劃(2014-2020年)》可能會給房地產業帶來3個新變化:其一,房地產市場將會出現分化,從過去的總體上漲到未來有的地方上漲,有的地方平衡,有的地方可能出現一段時間內的低迷甚至是負增長;其二,新房市場的增速將會下降,二手房市場的需求將會增加;其三,商務辦公、產業地產、旅遊休閑、度假、養生、養老等非傳統房地產,將面臨新的發展機遇。有鑒於此,她大膽預測,新規劃將會帶來60%的新增住房需求。

??而事實上,記者瞭解到,盡管城鎮化建設是一個長期的工程,但是在其中保障性住房的餅就已經非常大。在12月19日的住建部會議就透露,今年全國城鎮保障性安居工程新開工700萬套,基本建成480萬套,改造農村危房260萬戶。而會議明確,2015年將繼續推進保障性安居工程建設,計劃新開工700萬套,基本建成480萬套。

??城鎮化“藍海”魅力極大

台南學甲汽車貸款2014樓市調控大趨勢市場主導政策護航

??“如果說工業化在某種意義上主要是創造供給,那麼城鎮化則主要是創造需求。有研究表明,城鎮化率每提高1%,可以替代出口10萬億元。按照現有城鎮化速度,社會消費的總水平可以從現在的10萬億級上升到20萬億級,年均20萬億元以上的投資規模將會維持20年。”全國人大常委、民建中央副主席、經濟學傢辜勝阻曾分析認為。

??隨著限購的漸退,信貸限制的放寬,在年末針對房地產市場的政策仍在繼續。特別是國務院《不動產登記暫行條例》的出臺更是在年末繼續為樓市回歸市場主導定調。

??“傳統的城鎮化方式,就是擴大城市的區域面積,是搭架子;而現在提到要進行新型城鎮化,這個就是一個改善,是往裡面填內容。”在現時城鎮化建設進行得如火如荼時,也有專傢認為推動新型城鎮化要切忌盲目。

??2014年樓市政策一直未出現大起大落的陣勢,而是一直較為平緩地進行。而上半年就已經拉開的城市松綁限購潮算是比較受人關註的。在這股“松限”的浪潮當中,一直未動的廣州被廣泛關註。而按照專傢的觀點,限購限制瞭廣州的購買力,前幾年的行政措施經濟盡快地退出市場,讓市場發揮作用,讓長效機制調控市場。而對於限貸政策的松綁,則認為並非是短期救市行為,而是回歸市場化的證明。

??5月12日,央行召集瞭16傢商業銀行行長,要求各銀行合理發放個人住房貸款。此次會議明確瞭監管層對房地產市場的態度,即對一套房貸款允許甚至鼓勵,對二套房和多套房貸款的暫停發放持默許態度。

??國內城市為限購松綁的舉措並未因為時間推移而減弱,相反是愈演愈烈。僅在8月28日一天內,就有杭州、西安、貴陽三個省會城市宣佈全面取消樓市限購,而隨後,浙江省寧波市住建委通過官方微博發佈消息稱,經研究,自8月30日零時起,購買海曙、江東、江北三區范圍內的套型面積90平方米以下的商品住房,不再需要提供傢庭住房狀況查詢記錄。至此,繼杭州之後,寧波也將全面取消住房限購政策。

??“實施統一登記可以更好地厘清當事人之間的不動產權利界限,減少權屬糾紛,提高登記的準確性和權威性。統一登記實施後,建立不動產登記信息依法公開查詢系統,又可以有效保障不動產交易安全。”

??10月9日,住建部、財政部和人民銀行也聯合印發瞭《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》。對公積金貸款業務進行調整,涉及合理確定貸款條件、適當提高首套貸款額度、推進異地貸款業務、提高貸款服務效率等多項措施。

??信貸放寬利好最為明顯

??10月29日國務院再強調促進住房消費,放松公積金支付房租條件,中央層面對公積金政策放松的指示已經十分明顯。

??11月7日公佈的上海公積金貸款新政,按照新規規定,對擁有1套住房並已結清住房公積金貸款的傢庭,為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通商品住房的,參照首套房貸款政策執行。即貸款首付款比例為30%,貸款利率為五年期以上4.50%,五年期以下(含五年期)4.00%,每戶傢庭住房公積金最高貸款限額為60萬元(每人最高貸款限額為30萬元),有補充住房公積金的傢庭最高貸款限額為80萬元(每人最高貸款限額為40萬元)。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-26/07205954022676640351131.shtml

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